Satın Alma Rehberi

Türkiye'de Mülk Satın Almak: Yabancılar İçin Rehber

Bu rehber, Türkiye’de mülk satın almak isteyen yabancılara yardımcı olmak amacıyla hazırlanmıştır. Ancak, bu rehber profesyonel danışmanlık hizmetlerinin yerine geçmez.

1. Yasal Dayanak

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 18 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile değişik 35. maddesi uyarınca, Türkiye’de mülk edinmek isteyen yabancılar için mütekabiliyet şartı kaldırılmıştır.

Vatandaşları Türkiye’de emlak ve gayrimenkul satın alabilen ülkelere ilişkin bilgiler yurtdışındaki Türk Büyükelçilikleri/Konsoloslukları ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden temin edilebilir.

Yabancı uyruklu kişiler, yasal kısıtlamalar dahilinde her türlü mülkü (ev, iş yeri, arsa, tarla) satın alabilirler.

İnşaatsız mülk (arsa, tarla) satın alan yabancı uyruklu kişiler, mülk üzerinde inşa edecekleri projeyi 2 yıl içinde ilgili Bakanlığa sunmak zorundadır.

2. Sözleşme Formatı:

Yürürlükteki Türk yasa ve yönetmeliklerine göre, bir mülkün mülkiyetinin devri ancak Tapu Sicil Müdürlüklerinde imzalanan resmi bir tapu ve tescil ile mümkündür.

Noter huzurunda “satış taahhüt sözleşmesi” imzalamak mümkündür. Ancak, noter huzurunda imzalanacak “satış taahhütnamesi” veya diğer tür satış sözleşmeleri ile mülkün yasal mülkiyeti geçmez.

3. Yabancıların Mülk Satın Almasına Yönelik Yasal Kısıtlamalar:

  • Yabancı uyruklu kişiler Türkiye’de toplamda en fazla 30 hektar mülk satın alabilir ve sınırlı ayni hak edinebilirler.
    Yabancılar, askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgeleri içinde mülk edinemez veya kiralayamazlar.
    Yabancı uyruklu kişiler, bir il/ilçede, söz konusu il/ilçenin toplam alanının %10’una kadar mülk veya sınırlı ayni hak edinebilirler.
    Yabancı ülkelerde yerleşik gerçek kişiler ve tüzel kişiliğe sahip ticari şirketler için ipotek tesis edilmesinde yasal kısıtlamalar uygulanmaz.
    Mülkler aşağıdaki durumlarda tasfiye hükümlerine tabidir: (i) mülklerin yasalara aykırı olarak edinilmesi; ii) mülklerin satın alma amacına aykırı olarak kullanıldığının ilgili Bakanlıklar ve idareler tarafından tespit edilmesi; iii) mülkün proje taahhüdü ile edinilmesi durumunda yabancının ilgili Bakanlığa süresi içinde başvurmaması; iv) projelerin süresi içinde gerçekleştirilmemesi.

4. Başvuru ve Prosedür:

Alıcı, vatandaşları Türkiye’de mülk veya sınırlı ayni hak edinebilen ülkeden olmalı ve gerekli koşulları karşılamalıdır.

Başvuru:

Mülk sahibi veya yetkili temsilcisi Tapu Sicil Müdürlüğü’ne ön başvuru yapmalıdır. (Ön başvurular öğleden önce sıra numarası alınarak yapılır)

Ön başvurunun eksik olması durumunda dosya bekletilecektir.

Gerekli Belgeler:
Mülkün tapusu veya köy/ilçe, ada, parsel bilgileri,
Kimlik belgesi veya pasaport (Tercümesi ile birlikte).
İlgili kurumdan temin edilecek “Gayrimenkul Değer Beyan Belgesi”
Binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi (ev, ofis, )
1 adet satıcının, 2 adet alıcının fotoğrafı (fotoğraflar son 6 ay içinde çekilmiş, 6×4 boyutunda olacak)
(Taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa) yeminli tercüman,
(Vekaletname yurt dışında düzenlenmiş ise) Vekaletnamenin aslı veya onaylı sureti ile onaylı tercümesi.
Yurt dışında düzenlenen vekaletnameler hakkında bilgi:
Vekâletnameler Türkiye’deki Büyükelçilikler veya
Yabancı ülke noterliğince düzenlenen vekaletnamenin 5 Ekim 1961 tarihli Lahey Sözleşmesine göre tasdik edilmiş olması ve Fransızca “Apostille (Convention de La Haye du Octobre 1961)” ibaresini taşıması halinde, söz konusu vekaletnamenin ilgili Türk Konsolosluğunca ayrıca tasdik edilmesine gerek bulunmamaktadır. (Ülke dilinde ve ilgilinin onaylı bir fotoğrafını içerecek şekilde)
Vekaletnamenin 5 Ekim 1961 tarihli Lahey Sözleşmesine taraf olmayan yabancı bir ülkenin noteri tarafından düzenlenmesi halinde, söz konusu noterin imzasının yabancı ülkenin ilgili makamı tarafından onaylanması ve ardından söz konusu yabancı makamın imza ve mührünün o ülkedeki Türk Konsolosluğu tarafından onaylanması gerekmektedir. (Ülkenin dilinde ve ilgili kişinin onaylı bir fotoğrafını içerecek şekilde)
Prosedürün Mali Yönü:
Hem satıcı hem de alıcı, ilgili belediye tarafından verilecek “Emlak Beyan Değerinden” az olmamak üzere satış bedeline göre hesaplanan tapu harcını ödemek zorundadır. (492 sayılı Harçlar Kanunu’na göre tapu harcı oranı %2’dir.)
Yerel olarak belirlenen döner sermaye ücreti (2018 yılı için 483,5 TL + 103,5 x 2,5 TL)

5. Türkiye'de mülk satın almak isteyen yabancıların dikkat etmesi gereken diğer hususlar:

  • Yabancı, mülk üzerinde ipotek, haciz veya mülkün satışını engelleyen herhangi bir engel gibi herhangi bir sınırlama olup olmadığını Tapu Sicil Müdürlüğü’ne sormak zorundadır.
    Yabancının mülk satın almak için yaptığı başvuru reddedilirse, Tapu Müdürlüğünün ilgili Bölge Ofisine itiraz edilebilir.
    Yabancıların uzman veya güvenilir olmayan kişilerle/şirketlerle çalışmamaları tavsiye edilir.
    Türkiye’de mülk satın almak isteyen yabancının oturma iznine sahip olması bir şart değildir.
    Mülkün satışı konusunda taraflar arasında bir anlaşmazlık olması durumunda, adli makamlara başvurarak davanın Türk mahkemeleri önüne getirilmesi gerekmektedir.

6. Yabancı Şirketler Tarafından Satın Almalar:

  • Türkiye’de kayıtlı şirketlerin mülk edinmesi 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesine tabidir.
    Kendi ülkelerinin ilgili kanunlarına göre kurulmuş yabancı ticari şirketler, özel kanun hükümleri çerçevesinde mülk ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu özel kanunlar şunlardır:
    6491 sayılı Türk Petrol Kanunu
    Turizmi Teşvik Kanunu 2634
    Endüstri Bölgeleri Kanunu 4737
    Söz konusu ticari şirketlerin kuruluşunda lehlerine herhangi bir kısıtlama uygulanmamaktadır.
    Diğer yabancı şirketler (yani vakıf, dernek, …) mülk satın alamaz ve sınırlı ayni hak edinemez.

7. Yabancı Sermayeli Şirketlerin Mülk Edinimi:

  • Yabancı sermayeli şirketler,

    Yabancı yatırımcıların bireysel veya toplu olarak söz konusu şirketin %50 veya daha fazla hissesine sahip olması,
    Yabancı yatırımcılar, söz konusu şirkette herhangi bir hisseye sahip değillerse, ancak söz konusu şirketin Türkiye’de tüzel kişiliğe sahip olması koşuluyla, söz konusu şirketlerin yöneticilerini atama veya görevden alma hakkına sahiplerse, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36. Maddesi ve 16.08.2012 tarihli “2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 36. Maddesi Kapsamında Şirket ve Ortaklıkların Mülkiyet ve Sınırlı Ayni Hak Edinimine İlişkin Karar” uyarınca Türkiye’de mülk satın alabilirler.

    Tapu Genel Müdürlüğü tarafından “Yabancı Sermayeli Şirketlerin Mülkiyet ve Sınırlı Ayni Hak Edinimi” konulu 2012/13 (1735) sayılı genelge yayımlanmıştır.

    Daha fazla bilgi için https://www.tkgm.gov.tr/tr/daire-baskanliklari/yabanci-isler- dairesi-baskanligi

    Kaynak: https://www.tkgm.gov.tr/tr/icerik/foreigners

Compare Listings